VR为商业地产带来哪些影响?

作者:admin 来源:RET睿意德商业地产 2016-10-14
对于商业地产领域的人来说,VR十分熟悉,又十分陌生……...

2016年,被许多人宣称是“VR(虚拟现实)元年”,但小睿很不幸地去翻了翻资料,发现从2013年到2015年,每一年都有人说是“VR元年”,在上个世纪还有另外两次“VR元年”,但它们只是出现在了少数人的记忆中,并没有形成规模式爆发。

  那么,这么多“元年”中,今年是否会更靠谱一点呢?毕竟,四分之三年已经过去了,主流VR头盔厂商已经铺天盖地的将产品推向了消费市场,各大购物中心中,主打VR体验的商铺也越来越多了起来,更别提在地产推销环节早就在应用的VR体验情境,它们会在今年形成合力爆发,并创造出一种以VR命名的新业态吗?

  小睿对此做了一番调查,结果发现,在谈到VR时,人们现在特别混乱,常常把作为销售工具的VR、作为娱乐场景的VR和技术上的VR概念混为一谈。实际上,VR根本无法形成一种专门的VR业态,它本质上只是一种人与计算机的通信技术,几乎可以适用于任何领域。对于商业地产领域的人来说,它十分熟悉,又十分陌生,神通广大,又遍布陷阱,因而必须小心对待。

  招商中的VR:讲故事的新工具

  VR能干什么?小睿认为,VR首先是一个讲故事的工具,可以帮助你完成空间的模拟。这一功能在商业地产的招商过程中价值连城。

  商业地产动辄几千万上亿的资金投入,资金、时间、空间成本是开发商最大的痛点。如何突破空间的界限,用最少的资金,在最短的时间内顺利完成项目可谓是商业地产的重中之重。

  *就时间而言,良好地运用VR技术可以缩短销售周期,从而缩短回款周期。

  对于商业地产开发商肩上每天扛的几百万的利息而言,同样的地,同样的价格,一年完成销售和两年完成销售的意义肯定不同。回款速度的快慢影响着利润的大小而且关乎整个项目的生死。这个时候VR就起到了至关重要的作用,运用VR制造出真实场景,代替传统的用真材实料堆砌的实体样板间,让用户设身处地、360度无死角地感受一个真实的未来场景。

  其实VR的这一优势早就被美国人看清了,在2014年,Taconic Investment Partners公司就已经通过使用OculusRift头显设备,邀请租户进行VR体验考察,最终将纽约一幢尚未建成的六层大楼整租给了三星电子北美公司,并在一年后将大楼整售给了金融服务业巨头——美国教师退休基金会。而在2015年,美国第三大购物中心持有者Macerich公司为展现他们在项目的规划和改造过程中的逼真效果,也开始使用VR技术。规划中的项目是位于旧金山的一座50万平方英尺的奢侈品购物中心,另一个则是位于费城的73万平方英尺的零售中心。

  *就空间而言,VR帮助开发商解决异地销售的问题,让客户能随时随地的看房,不受空间束缚。

  在地产项目中,异地销售目前已经成为了一件时尚的事。但碍于空间的界限,开发商想到楼盘所在地以外的城市进行销售就要到当地租赁展厅,做沙盘,费用可想而知。如果运用VR技术,完全就可以省去了做沙盘的钱,这样想达成销售,一个展厅足以。对于客户来说,假如我是北京的客户,想购买上海的商品房,但奔波于不同的楼盘之间,不断的对比优劣势,这个过程非常的辛劳。如果运用VR技术,根据真实样板房的比例在电脑上进行设计制作,用7到15天时间就能打造出VR虚拟样板间,高度还原出房屋及周边实景。购房者在电脑上就能亲眼看到几年后才建成的小区,无需奔波劳顿便能轻松享受最为直观的看房体验。

  ◆ VR样板房

  *就资金来说,除去回款更快了,VR实际也帮地产商省了钱。

  试想一下,传统的实体样板间都是用真材实料打造的,样板间里面的家具电器也是一样都不差,核算下来的成本并不低。而运用VR,可能只花了原来成本的十分之一就达到了几乎一样的效果。效果相同,资金减少,何乐而不为。还有一种情况是地产项目中经常出现的,每个楼盘都有不同的户型,多至十几、几十个,少说也要五六个。考虑到营销成本不可能每个户型都要做一个独立的样板间。但事实就摆在眼前,有样板间的户型就是卖的好,这个时候是不是可以考虑到运用VR了,实体样板间和VR样板间双管齐下,使所有户型都能够面向大众,从而大大提高了销售。

  当然,除去时间,空间和资本方面的优势。VR工具也可为商业地产的招商增加乐趣。加入VR元素,让客户产生一种沉浸式体验,并可以在虚拟地产环境中随意走动,感受虚拟环境带来的视觉体验和冲击,为地产销售的过程添了一把有趣的“火”。用业内人士的一句话讲“整个商业市场需要新鲜的科技元素,来提升营销亮点,换句话说,需要讲点故事。”

  VR体验馆:也许只是一阵风

  地产商圈正在经历的阵痛和转型,有一些经营者开始把希望寄托在VR上面,期待它能创造一个新的亮点,用新的VR技术去“聚人”,做商场的人气导入口。

  当前,人们沉浸在VR带来的科技快感中,对VR既陌生又充满好奇,社会对VR的关注度也正与日俱增。利用人工智能,重塑一个现实世界,这是人类历史上最伟大的梦想之一,为什么不在商场里试一试呢?因此,许多购物中心和商业街内,新开业的VR体验店铺越来越多。人们沉浸在VR带来的科技快感中,对VR既陌生又充满好奇,社会对VR的关注度也正与日俱增。逼真的感官体验,超前的应用模式,VR确实给我们带来了全新的感受。你或许只要戴上VR设备,就能体验上天入海的奇妙感受,或者置身于虚拟的环境,与你的偶像来一次亲密接触……听上去是不是很酷。

  然后就开始有人鼓吹VR的魔力,好像有了VR,人们将无所不能,购物中心将是现实与虚拟的结合体,通过虚拟现实技术打破时间和空间的限制,将更多的娱乐和消费场景带入购物中心。

  然而真的会这样吗?

  小睿认为,目前我们所看到的,可能只是一阵风。虽然虚拟现实可能终将给商业地产带来革新与颠覆,但肯定不会是在今天。

  我们必须先弄明白一件事,目前体验到的VR世界,对于体验者来说是真需求吗?

  假如你是一名走入商场的消费者,你在体验VR世界时,只能按照原本设定好的程序去体验,它能给你带来的或许只是视觉上的真实,而其他感官体验你并不能从中获得。但是在真实的场景中,你可以摸摸沙发上的丝绒坐垫,拉开窗帘感受冬日的暖阳,你也可以打开电视看看新闻热点报道,这些真实的体验,VR是不能帮助到你的。

  而且在VR技术的运用中,无论是看远物还是看近物,我们的眼睛都会自动地通过汇聚或发散,聚焦到某件实物的某个固定点上。而这一汇聚和发散会让一些人的眼睛产生不舒适感,严重的话,还会让人产生呕吐感,有甚者会感到头痛。这一点小睿有亲身经历,现在很多shopping mall中都有VR体验,小睿就好奇的“搭上了科技的大船”,但没体验几分钟眩晕感就充斥了我的身体,接下来就是头晕眼花,赶忙停了下来。有了这一切身体会,真让小睿处处体验VR,恐怕真的要三思而后行了。

  还有就是硬件方面的问题了,市面上的VR设备良莠不齐,加上VR设备并不成熟,很多设备出现定位较差、屏幕颗粒感强烈的现象。而要产生流畅、观感强的购物体验目前还是件难事,这就无法达到“身临其境”的体验。

  与目前国内市面上已有的乐客、玖的等虚拟现实体验馆不同,像日本南梦宫旗下的J-World在这方面做得就相对更好一点。他们的项目,不单纯以VR为卖点,而是在每个项目的“好玩”、“有意思”上下功夫,VR只做辅助,只用在必要的场景。

  反观国内,不少体验馆完全靠人流量带动,消费者纯属一次性尝鲜,没有粘性。因此可以说,国内目前很火热的VR体验馆,真正要解决的是粘性问题,否则只能是昙花一现。

  资本的VR概念:被强行催熟的早产儿

  正如狄更斯《双城记》所说:“这是最好的时代,也是最坏的时代,这是智慧的时代,也是愚蠢的时代”。

  2015年底到2016年初,资本开始疯狂涌入VR领域,且来势凶猛,让VR这个词摇身一变,成了一棵摇钱树。于是乎,做水泥的来了,干软装的来了,安窗帘的来了,造钢铁的也来了,人人张口必“VR”。这已经不叫资本助力,完全叫催熟,让中国的VR公司过早扎入了商业化。

  实际上,很多公司在2015年,才刚刚把第一波产品拿出来,理论上讲,无论是硬件还是软件,都得迭代几次,才应该被商业化。可是资本直接把迭代期给阉割掉了。企业为了融下一轮,不得不卷入商业化的大潮。被催熟,就意味着有太多的不成熟。

  VR(虚拟现实)是在计算机图形学、计算机仿真技术、人机接口技术、多媒体技术以及传感技术的基础上发展起来的虚拟技术交叉学科,与传统的人机界面以及流行的视窗操作相比,VR更像是用计算机生成的一种特殊环境,人可以通过使用特殊装置将自己"投射"到这个环境中,并操作、控制环境。这种技术的应用目前在全世界都只是刚刚启步。

  所以,当我们看到VR的种种优势的时候也不能忽视它的某些缺陷,剥去VR光鲜的外表,你会发现,其实它还拖着重重的铁链,这条铁链也制约了它现阶段的发展。客观的说,目前VR在商业地产中的应用还没有完全成熟,达到理想状态。

  公众对新科技向来保持着足够高的关注度,当VR大规模出现的时候,人们开始关注VR究竟能给我们的生活带来什么。然后人们了解到VR能让我们超越物理工具的局限,去做一切能被电脑模拟出的事情,改变人类从事科学研究、技术设计和生产实践的方式,而且为促进人的认识能力的全面发展提供了新的工具。

  现如今,VR还不能完全发挥出它的真正作用,但抓住它的某一点优势,也可以创造很大利益,可想而知,当有一天VR的内容更加丰富,用户体验跟上了,VR的技术完全成熟,或许商家真的坐在家里就把钱赚了。到那时,小睿也能戴着VR体验一把在意大利托斯卡纳的花园里写稿子,或许那时候的文字会更加生动。

  但归根到底,VR也只是一种技术,就像互联网或人工智能,可以让我们的视野得到拓展,能力得到提升,但生活依旧是生活,谁也替代不了生活。

  (RET睿意德商业地产研究中心研究员Linda)

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